不動産売却の税金計算！3つのシミュレーションでわかりやすく解説！

不動産売却を考えているけど、税金計算が複雑で不安、そんな方はいませんか。

不動産売却は、人生における大きな決断の一つです。
売却によって得られる利益は、今後の生活設計に大きく影響するため、しっかりと理解しておく必要があります。
しかし、不動産売却にかかる税金は、種類も多く、計算方法も複雑で、なかなか理解できない方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産売却にかかる税金の計算方法をわかりやすく解説し、3つのシミュレーションを通して、具体的な税額を試算できるようにします。
売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

□不動産売却にかかる税金の種類と計算方法

不動産売却で発生する税金は、大きく分けて次の5つがあります。

・所得税・住民税（復興特別所得税含む）
・印紙税
・登録免許税
・消費税
・固定資産税

不動産売却時に最も注意すべきは、利益に課税される「所得税・住民税・復興特別所得税」です。
その他の税金は、金額が比較的少額で、不動産会社から支払いのタイミングについても説明があるため、あまり心配する必要はありません。

それぞれの税金について、詳しく見ていきましょう。。
 

1:所得税と住民税

不動産を売却した際に、利益が出た場合に課税される税金です。
利益とは、売却価格から購入価格と諸費用を差し引いた「純粋な利益」のことです。
「所得税」「住民税」「復興特別所得税」を合わせた税率は、不動産を所有していた期間が5年以下なら約39.63％、5年超なら20.315％です。

2:印紙税

不動産の売買契約書に印紙を貼って納税する税金です。
税額は、売買代金の金額によって異なります。

3:登録免許税

売却する不動産について、住宅ローンを借入していた場合には、金融機関が「抵当権」を設定しています。
売却時には、この抵当権を抹消する登記が必要となり、登録免許税を支払う必要があります。
税額は、土地・建物それぞれの個数×1,000円なので、数千円で済むことがほとんどです。
 

4:消費税

不動産売却時には、仲介手数料や司法書士報酬などに消費税がかかります。
個人でマイホームを売却する場合には、消費税の増税の影響はあまり大きくありません。
 

5:固定資産税

不動産を所有している間にかかる税金です。
売却後も、売却日が属する年の1月1日時点で所有している場合、その年の固定資産税を支払う必要があります。

 

□不動産売却税金シミュレーション

不動産売却にかかる税金の計算は、複雑でわかりにくいものです。
そこで、3つのケースを例に、具体的な税額を試算してみました。
ご自身の売却シミュレーションの参考にしてください。
 

＊ケース1：2,000万円で購入した土地を2,500万円で売却した場合

2,000万円で購入した土地を2,500万円で売却した場合、売却価格から購入価格と諸費用を差し引いた利益は、500万円 - 250万円 = 250万円となります。
この場合、利益に対する税率は約39.63％となるため、約99万円の税金がかかります。

＊ケース2：2,000万円で購入したマイホームを2,500万円で売却した場合

2,000万円で購入したマイホームを2,500万円で売却した場合、売却価格から購入価格と諸費用を差し引いた利益は、500万円 - 250万円 = 250万円となります。
この場合、利益に対する税率は約39.63％となるため、約99万円の税金がかかりますが、マイホーム売却の「3,000万円の特別控除」を利用することで、税金はかかりません。。

＊ケース3：3,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却した場合

3,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却した場合、売却価格から購入価格と諸費用を差し引いた利益は、1,000万円 - 250万円 = 750万円となります。
この場合、利益に対する税率は約39.63％となるため、約297万円の税金がかかりますが、マイホーム売却の「3,000万円の特別控除」を利用することで、税金は約187万円に抑えられます。




 

□まとめ

この記事では、不動産売却にかかる税金の種類と計算方法について解説しました。
不動産売却は、高額な取引となるため、税金についても事前にしっかりと理解しておくことが重要です。
売却前に、税金に関するシミュレーションを行い、売却した場合の税額を把握しておきましょう。
また、税金対策には、さまざまな方法があります。
不動産売却を検討する際には、専門家への相談も検討してみてください。