住宅ローンが残っていても大丈夫！ローン中の家の売却方法を解説！

住宅ローンの返済に追われながらも、将来のライフプランを見据え、今の家を売却して新たなスタートを切りたいと考えている方は多いのではないでしょうか。
特に、住宅ローンが残っている状態での売却は、不安や疑問がつきものです。

「住宅ローンが残っていても売却はできるのか。」
「手続きは複雑なのか。」
「税金面ではどんな点に注意すればいいのか。」

そんな疑問を持つ方のために、今回は住宅ローンが残っていても安心して家を売却できるよう、具体的な売却方法や注意点、税金対策について解説していきます。□不動産売却で発生する税金「譲渡所得税」とは？
不動産売却によって利益が出た場合、発生する税金が「譲渡所得税」です。
 

□ローン中の家の売却の流れと準備

住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却の流れや準備、売却金額とローン残債の関係、オーバーローンになった場合の対処法など、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。
 

1:ローン残債の確認

まずは、住宅ローンの残債を確認することから始めましょう。
住宅ローンの借入額・残債は、借り入れしている金融機関から毎年10月ごろに送られてくる「年末残高証明書」で確認できます。
もし直近の年末残高証明書を紛失してしまった場合は、住宅ローンを借り入れている金融機関へ「残高証明書」を依頼することで確認することができます。

2:売却額の査定

次に、売却希望の家の売却金額を調べましょう。
不動産会社に査定を依頼することで、売却を考えている家がいくらで売れるのかを知ることができます。
売却金額はそのまま残っている住宅ローンの返済費用となりますので、正確な査定が重要です。

3:完済できるかどうかの確認

売却金額が確定したら、残りの住宅ローンの金額と照らし合わせて、完済できるかどうかを確認しましょう。
住宅ローンの残債が売却金額を下回っている場合は、アンダーローンと呼ばれ、売却金額で住宅ローンを完済できます。
一方、残債が売却金額を上回っている場合は、オーバーローンと呼ばれ、売却金額だけでは残りの住宅ローンを完済することができません。
オーバーローンになった場合は、売却前に金融機関と相談し、返済方法や売却後の対応についてしっかりと話し合う必要があります。
 

4:売却手続き

売却金額とローンの残債が明確になったら、売却の手続きを進めていきます。
売却手続きは、不動産会社に依頼するのが一般的です。
不動産会社は、物件の広告、買い手との交渉、売買契約の締結、引き渡しまで、売却に関するさまざまな業務を代行してくれます。

売却が決まったら、残りの住宅ローンの全額を一括で返済する必要があります。
売却金額が住宅ローンの残債を上回っている場合は、残りの金額は売却代金から差し引かれます。
売却金額が住宅ローンの残債を下回っている場合は、不足分を現金で支払う必要があります。
 

 

□ローン返済中の家の売却！ポイントと注意点

ローン返済中の家の売却には、いくつかのポイントと注意点があります。
 

1:売却時の確定申告

不動産を売却して利益が発生した場合は、税金がかかります。
売却した不動産が居住用財産に該当する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円までの特別控除が受けられます。
ただし、譲渡所得の申告や税金控除の特例を利用する場合は、翌年に確定申告が必要になります。

2:税金控除の特例

不動産売却時には、さまざまな税金控除の特例が適用される場合があります。
たとえば、居住用財産の売却で一定の要件を満たせば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例があります。
また、居住用財産を売却して新居を買い換えた場合、旧自宅の譲渡によって生じた譲渡損失を他の所得から損益通算できる特例もあります。

3:売却後の資金計画

売却後の資金計画も重要なポイントです。
売却金額で住宅ローンを完済できたとしても、売却費用や税金、引っ越し費用など、さまざまな費用がかかります。
売却前にしっかりと資金計画を立て、売却後の生活費や住居費を確保できるよう、事前に準備しておきましょう。




 

□まとめ

住宅ローンが残っていても、適切な手続きと準備を行うことで、安心して家を売却することができます。
売却前に住宅ローンの残債を確認し、売却金額と照らし合わせて完済できるかどうかを把握することが大切です。
また、売却時の確定申告や税金控除の特例についても事前に確認しておきましょう。
売却後の資金計画も忘れずに行い、売却後の生活費や住居費を確保できるよう、事前に準備しておきましょう。