不動産売却の税金を3000万円控除で賢く節税！適用要件や注意点も解説

不動産売却を考えている皆さん、税金対策は万端ですか。
マイホームを手放して、これから新生活を始める、そんな気持ちと同時に、気になるのが売却に伴う税金ですよね。
実は、不動産売却の際には、売却益にかかる譲渡所得税というものが発生します。

しかし、ご安心ください。
この譲渡所得税を大幅に軽減できる制度があるのです。
それが今回ご紹介する「3,000万円控除」です。

□不動産売却の税金対策！3,000万円控除とは？

「3,000万円控除」は、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれ、自宅などの居住用不動産を売却した際に、利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度です。
つまり、自宅を売却して得た利益が3,000万円以下であれば、税金がかかりません。
3,000万円控除の仕組みを、具体的な例を用いて見ていきましょう。

＊譲渡所得の計算方法

この譲渡所得4,500万円から、3,000万円控除を適用すると、課税される譲渡所得は1,500万円になります。
この1,500万円に対して、長期譲渡所得（所有期間5年以上）の場合、税率は20.315％なので、約305万円の税金が発生します。
もし、3,000万円控除がなければ、4,500万円に対して20.315％の税金がかかり、約914万円の税金が発生していたことになります。
このように、3,000万円控除を活用することで、約609万円もの税金を節約できるのです。
 

＊3,000万円控除の適用

この譲渡所得4,500万円から、3,000万円控除を適用すると、課税される譲渡所得は1,500万円になります。
この1,500万円に対して、長期譲渡所得（所有期間5年以上）の場合、税率は20.315％なので、約305万円の税金が発生します。
もし、3,000万円控除がなければ、4,500万円に対して20.315％の税金がかかり、約914万円の税金が発生していたことになります。
このように、3,000万円控除を活用することで、約609万円もの税金を節約できるのです。

□3,000万円控除を適用するための要件と注意点

3,000万円控除は、誰でも受けられるわけではありません。
適用にはいくつかの要件を満たす必要があるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。
主な要件は以下の通りです。
 

1:売却不動産が居住用財産である

3,000万円控除の対象となるのは、あくまで「居住用財産」です。
セカンドハウスや別荘、賃貸物件などは対象外となります。
また、土地のみを売却する場合も、原則として建物とセットで売却した場合にのみ適用となります。
 

2:売却先が親や配偶者以外である

親や配偶者など、特別関係者への売却は、3,000万円控除の対象外となります。
親戚に売却する場合も、相手が特別関係者に該当しないか、事前に確認が必要です。
 

3:売却時期が住まなくなった日から3年以内である

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
例えば、令和3年5月15日に自宅から転居した場合、令和6年12月31日までに売却すれば、3,000万円控除の対象となります。

4:その他の特例との併用は原則不可

3,000万円控除は、他の居住用財産に関する特例と併用することはできません。
例えば、住宅ローン控除との重複適用はできません。


 

□まとめ

3,000万円控除は、不動産売却時の税金対策として非常に有効な制度です。
しかし、適用にはいくつかの要件があり、注意すべき点もいくつかあります。
売却前にしっかりと要件を確認し、適用できるよう準備しておくことが重要です。
今回の記事が、あなたの不動産売却をスムーズに進める一助になれば幸いです。